博体育第五个观点，我们认为二手房存量调整主导之后进入新房市场存量调整主导期。但这个调整主导期可能会延后了。也就是说要等到二手房这个存量调整持续一段时间之后，才可能出现调整。这里边最主要的一个证据就是我们看看房地产的库存博体育。这个库存在2022、2022年，它相对来说都比较少，和历史最高的2015年还差一点距离，但是到了2024年的2月份，这个已经超过了历史最高，也就2015年那个时候的水平了，待售商品房达到7.6万亿，同比增长了15%。这个住房的待售面积增长了23.8%。什么意思呢？不就是说明一手房市场供应出来以后没人买了吗？或者说买的人少了吗？正是因为买的人少，所以库存在快速的增加。所以也是一手房市场存量消化和调整延后的一个非常有利的证据。

　　另外，2月末，新建商品住宅成交均价为9653元每平米，同比下跌8.6%，跌回了万元以下，但尽管如此，我们认为这个下降还没到位。一手房市场价格可能还有一段时间的下行，当然下行的幅度的变化不一定像1、2月份那么强烈。

　　未来就是说，第三阶段完成之后，会出现一个复苏。复苏的一个重要标志就是房价可能开始回稳，甚至有所回升。到那个时候，我们才有可能谈房地产市场的均衡点，或者潜在增长的均衡曲线问题。我们认为到那个时候之后总体投资和新房销售的走势还是阶梯性的下行了，这样的一个趋势。根本的原因，就是未来人口在变化，收入在变化，技术在变化。其实前两个大家都可能都比较明白，就是人口有可能会下降，收入也不像以前增长那么快了，但是技术变化会导致需求减少。存量增加延后的一个非常重要的就是什么呢？就是交互技术变化以后，原来的非住房即商业和办公用房，会有较大的闲置置，将会向住房转换商品房，增加存量供给市场，它有个逐步的过程。。这样未来增量供给可能会就会进一步下降了。

　　当然就是未来，因为中国的城镇化还没结束，另外2000年之前的那些老房子要需要重置，需要更新。然后中心城市和都市圈还会流入人口。就是有些人口流出的城市虽然空置了，但是，还有一些有人口流入地区住房需求还会有增长。所以总体来综合一下，我们过去预测，未来一段时间到2035年每年可能会有10-12亿平米博体育。现在我们看，可能会下行平移到六至八亿平米，这只是一个大致的预测。

　　其实大家对房地产市场的空间的变化肯定是特别的关注，大家也知道，过去中国房地产市场是存在着空间的不平衡，存在着明显分化的。我最近也在思考，也有一些观察，就是对未来房地产市场的空间，我给它概括出来叫大收敛，小分化的这样的一个可能的状态。这个对大家购房或者有重要的参考意义，当然也是仅仅做参考了，不一定完全正确。我讲讲大家看看有没有道理。

　　这个空间的变化，或者说空间的趋势，它主要决定于人口的增量和产业的增长，它俩是互为因果关系的。总体上，就是人口增加和产业增加相互正向作用的城市，才是有住房未来的增长。

　　基于这样一个判断，我提出两个观点，一个是大收敛。所谓大收敛，过去咱们是经历了一个大分化的阶段博体育，就是一、二线城市在涨，供求的数量，尤其是需求的数量在大幅的增加。三、四线及以下城市价格和需求在减少，所以过去十年，不同层级的城市分化特别严重。但是我认为未来一段时间，这个分化可能会有所收敛。一个就是大城市的成本已经很高，另外中国的双循环的格局，还有沿海一些发达地区，他们产业的一些转移，等等。使得这个至少目前，在城市打工，甚至创业的人口，开始向中小城市回流，甚至向农村回流的这个趋势都有。如果这个趋势要持续的话，一、二线城市，他过去存量供不应求，需求很旺。那么现在需求减弱的情况下，它的存量可能就会凸显，供求紧张的局面就会缓和。三、四线城市呢？它原来就存量就多，但是现在人口回流以后需求会增加。所以它的供求状况也可能会有所改变博体育。

　　所以从这个角度来说，全国各层级住房的供求关系可能会发生新的变化，从原来的分化，变得都接衡一些了，城市之间也相对收敛一些。这是第一个判断，大家觉得有没有道理可以自己再思考。

　　第二个阶段就是小分化。就是城市内部的小分化将进一步加剧，城市的小分化也是。我的意思就是两个越来越。

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